一面是绝色理想的逍遥生活之所、一面是困难风险重重的开发迷境，如何在希冀和担忧之间，探寻一丝科学的、具有指导意义的山地度假综合开发“曙光”，照亮无限美丽的山地度假生活。

中环国投生态旅游规划设计院带大家探索山地度假综合体以及介绍成功案例。

1、概念界定

山：一般指高度较大, 坡度较陡的高地。它以明显的山顶和山坡区别于高原，又以较大的高度区别于丘陵。

——《地理学辞典》

山地：“许多山的统称，由山岭和山谷组成，其特点是具有较大的绝对高度和相对高度”。

——《地理学辞典》

度假：闲暇之余，较长时间停留在度假目的地，以中高端消费为特征的、以多样化深度体验和健康养生为目的的生活方式。具有“全、广、深、多、高、长、大、密”八大特征。

度假综合体：是指基于一定的度假资源与土地基础，以度假功能为导向进行的土地综合开发，通过对度假资源的特色开发打造吸引力，形成酒店集群、休闲娱乐项目集群及度假地产为主要功能的一站式度假消费聚集地。

度假综合体资源依托

▲湖河海

如：青岛海泉湾

▲温冷泉

如：勤天 • 熹乐谷

▲山地

如：万达长白山国际旅游度假区

▲古城古镇

如：霞山古城

▲……

山→山脉（山体集合）→山地（许多山/山脉的集合）

1. 山≠山地，山地是一个大尺度的多山环境空间。

2. 山地度假是一种在山地环境空间里的生活方式。

3. 山地度假综合体是对度假综合体核心依托资源的细分明确，即依托山地资源环境，并由此细分主要功能，即山地休闲娱乐项目集群、山地度假地产。

山地度假综合体

是指基于山地自然人文资源和一定的土地基础，以“山地度假”功能为导向进行的土地综合开发，通过对山地独特资源（含自然人文资源）的特色开发打造核心吸引力，以互动发展的“酒店集群、山地综合休闲项目集群、山地度假地产”为核心功能构架，整体服务品质较高的一站式度假消费聚集地。

概念基础要素：山地自然人文资源、土地、极具吸引力的山地旅游产品。

2、山地旅游特征

总体概况

我国陆地面积960万km2，其中山地面积662万km2，占全国陆地面积的69%，近3/4。

山地为人类提供了：

▶秀丽的自然风光

▶健康新鲜的空气

▶原山社区聚落

▶丰富的生物多样性

▶避暑清凉小气候

▶丰富的生活风情与文化习俗

▶丰富的水（泉水、冰雪等）资源

▶独特天象

▶……

资源环境特征

越高越“野”味、遗迹在高山、中低处“自然人文”最相宜

空间土地特征

“三维复合”型空间形态、“大分散-小集聚”式用地分布、土地供应量小

项目类型及大致分布

全海拔运动科普、中山避暑休闲、低山旅游不受限

3、发展特征

功能构架

功能构架的确立，是度假综合体打造的核心所在。受地形地势、气候生态、建设成本等因素影响，山地度假综合体的功能构架具有较强的地带性分布特征。

依据山地旅游特征，确定山地度假综合体能构架如下：

山地休闲运动体验中心（核心吸引中心）

▪ 作用：吸引人流，提升土地价值

▪ 选址：多建于中高山（海拔1000-3500米）

▪ 形式：一个或多个山地旅游休闲项目，例如滑雪场、温泉养生中心、高尔夫球场等等

商业/文化休闲中心（休闲集聚中心）

▪ 作用：留住人流，激发休闲消费

▪ 选址：多建于中山（海拔200-2500米）

▪ 形式：各种休闲业态的聚集，例如精品酒店群、特色商业街、主题演艺等等

度假中心（延展发展中心）

▪ 作用：挖掘土地价值潜力，获取土地开发的巨大回报

▪ 选址：多建于低山（海拔200-1000米）

▪ 形式：产业延伸，例如度假小镇、养生社区、生态度假区、商务会议中心等等

开发特点

资源特征

▪ 山地为魂

▪ “山地+”开发形式

空间分布

大分散、小集聚

产品组合

▪ 模块式

▪ 山地运动/康疗类产品+

商业/休闲类产品

+地产类产品+其他

核心客群

▪ 二个核心：运动市场、

家庭市场

▪ 二个特色：商务市场、

婚庆市场

▪ 大众旅游市场

开发规模

▪ 平均规模大

（23.11平方公里）

▪ 规模跨度大

（0.67——99.57平方公里

不等）

投资规模

投资大，以十亿元计

（已开发项目投资额

均大于20亿元）

运营管理

合作开发、单一主体统一

协调管理，一或多个专业

运营团体共同运营

分类

标准一：山地+“资源特征”；

标准二：在现状资源条件下，开发核心吸引产品的类型功能特征（即发展的核心驱动力）。

山地度假综合体的开发要点

分散-融合式空间利用

▲大分散-小集聚式空间分布

需遵循山形地势走向特征，建筑集聚式、呈若干块状分布于河谷平地、低山板块，以连通中高山的景观游憩系统、道路系统联结各片区。

▲建筑-山体互融式空间组合

建筑空间开敞式规划设计，引山体植被、山石入屋，形成原生自然式生态空间，山脊线与建筑轮廓形成唯美景观，如西双版纳国际雨林度假区的野奢酒店设计开发。

▲体验式-便捷性空间连接

通过“玻璃廊道”等连廊类项目连通各板块，或通过缆车、溜索、森林小火等体验式交通工具连通各项目，以解决山地高差带来的通行不便。

集约-节约式土地利用

▲节约用地、变荒为宝

节约用地是指土地数量，各项建设都要尽量节省用地，想方设法地不占耕地、少占林地，尽可能利用未利用地，包括荒草地、沙地、裸土地等。

▲集约用地、提高效率

集约用地指用地质量，主要指最大限度得提高投入产出比例，通过增加建设密度、容积率等方式，提高单位土地承载力，提高土地利用效率。

▲整合用地、化零为整

整合用地主要是盘活存量，是指对分散的村民闲置地、空闲地、低效使用的土地进行盘活，挖掘建设用地潜力，扩大发展空间，合理利用每一寸土地。

常规+专项式产品组合

山地度假综合体的核心吸引中心由专项项目构建，形成旅游吸引极核，休闲集聚中心与延展中心大多配置常规性项目，以保证人气和盈利。

合作+专业式投资开发

▲形式一：跨行业、厚实力企业整合资源，合力开发

（如万达长白山国际旅游度假区、星野TOMAMU度假村）

▲形式二：极具旅游开发经验与运营实力的旅游开发公司

（如深圳东部华侨城）

1+“1/N”式管理运营

案例——星野度假村案例研究

企业背景

具有“投资开发战略眼光”与“运营管理独特模式”的百年旅游企业

【企业概况】

北海道星野TOMAMU度假村由日本星野Resort公司和荷兰基金Matakite B.V. 共同组建的星野Resort Tomamu公司投资开发，目前由星野集团运营管理。星野集团于1904年开发轻井泽，1914年成立星野温泉旅馆——星野集团的前身，1991年开始，企业由旅游设施投资运营向“专业运营”转型，目前已运营精品酒店、温泉旅馆、度假村等33项旅游项目。

【发展历程】

【企业发展特征】

运营入股、合作开发：联合基金公司、高盛等投资公司合作开发项目，负责运营管理。

选址于高能级、优品牌资源富集地：如虹夕诺雅*京都文化遗产及古都风貌冠绝日本。

专注于酒店度假村运营：企业愿景为成为度假村管理专家、休闲度假运营达人，创造独特的运营管理体制。

旗下运营三大优势品牌：虹夕诺雅、界、RISONARE

项目概况

“大手笔、专市场”的巨无霸型山地度假胜地

【概况】

星野TOMAMU度假村位于北海道中央，2004年开发建设，是依托生态山林温泉资源、北海道冰雪物产资源开发的，具有运动康体、蜜月婚庆等功能的“北海道最大的综合性度假村”和“亚洲最佳家庭度假村”。

【规模】

占地10平方公里，拥有客房1476间，平均客房面积为100平方米。

、

【运营方式】大开放小封闭。

【运营状况】

最近5年，营业收入年复合增长10%，2014年全年收入61.37亿日元，净利润7.01亿日元。

【核心特色】

▶大气舒适的度假设施：核心面向家庭客群，所以客房面积平均面积为100平方米。

▶大师手笔的婚庆项目：安藤忠雄设计的水之教堂、光之教堂促使其成为闻名日本的婚庆胜地。

▶丰富覆盖的运动娱乐：运动项目是其核心吸引。

▶自然山野的生态美景：山麓环绕四周，奠定运动项目自然基础并打造唯美绿色环境。

爱丝冰城

产品组合

“运动项目”为核、“休闲项目”增色、“度假项目”定基

四季度假，冬季最热

客群市场

“家庭度假”驱动“全年龄”市场无缝覆盖

运营模式

共同持有、“星野集团”专业运营

星野集团企业定位：全球度假村及酒店运营管理“第一名”。

爱丝冰城

滑雪场

滑雪信息

户外活动

以TOMAMU辽阔大地为舞台的20多种丰富项目。不仅能滑雪，更能尽情领略冬季山脉的魅力。

微笑海滩

进入入口，全长80m×宽30m的开放型波浪泳池的整片海滩即展现在您的眼前。休闲放松的空间和各种精彩的项目，让全家人或情侣留下难忘的回忆

酒店SPA

水之教堂

案例一东部华侨城案例

企业背景

中国主题公园缔造者，中国文化旅游第一品牌

【企业概况】

华侨城集团成立于1985年，是中央企业中少数以文化产业为主营业务的企业，也是中国第一批国家级文化产业示范园区。公司以旅游开发和经营为核心，以文化产业为特色为依托，拥有数量最多、规模最大、效益最好的主题公园群，包括锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗、欢乐谷（连锁）、深圳东部华侨城等著名主题公园，建成了华夏艺术中心、何香凝美术馆、华侨城创意文化园、华 • 美术馆等文化设施。

项目概况

山海间的童话世界，首批新国家级旅游度假区

【案例概况】

区位：位于深圳市大海沙。

规模：占地近9平方公里。

投资：由华侨城集团斥资35亿元打造。

宗旨：让都市人回归自然。

资源本底：山地、森林、大海。

游客接待：2014年378万人次，华侨城单体景区游客接待量榜首。

所获荣誉：首个国家生态旅游示范区、首批新国家级旅游度假区。

大环境分析

市场为王，城市经济、旅游环境成熟

云海谷

度假酒店

地处珠三角，市场基础优

▶与主要交通枢纽中心距离

宝安国际机场：24公里

深圳站：24公里

深圳北站：27公里

深圳西站：2公里

▶与主要城市距离

深圳：12公里

东莞：86公里

惠州：66公里

中山：153公里

香港：87公里

广州：170公里

开业时休闲度假基础佳

2007年开业时周边15分钟车程内有10家4星级以上酒店，既游客丰富度假住宿选择，景区也可直接对住宿酒店游客产生吸引力，从而带动地区旅游氛围。

产品组合

五大度假中心、六大度假业态，开创“世界度假日”引领度假新模式

【产品组成】

两大主题公园：大峡谷、茶溪谷

三座旅游小镇：茵特拉根小镇、茶翁古镇、海菲德小镇

六大度假酒店：茵特拉根酒店、菩提宾舍、房车酒店、瀑布酒店、黑森林酒店、咖酷旅馆

两座36洞山地球场

大华兴寺

多期天麓地产

多场主题演艺：《天祥》、《天机》、《天音》、《天籁》

五大度假中心：大峡谷动感度假中心 → 茶溪谷浪漫度假中心 → 云海谷运动度假中心 → 大华兴寺心灵度假中心 → 酒店群舒享度假中心

六大特色体验：食精致美味 → 住特色酒店 → 乘便利交通 → 享无忧体验 → 购时尚精品 → 品无尽乐趣

开发时序

先期环境塑造与形象展示为主；后期完善强化文化旅游，高端地产平衡资金，实现旅游、地产双赢

空间 / 土地

变荒地、沙地为优地，独特绿色交通串联各区

茶溪谷

大峡谷

案例——万达长白山国际旅游度假区

企业背景

“巨资源系统”支撑成就山地度假综合体“小巨人”

【企业概况】

万达长白山国际旅游度假区由“长白山国际旅游度假区开发有限公司”开发，该公司由万达、泛海、一方、亿利、联想、用友六家公司注册组建，注册资金20亿元，拥有员工50-200人，万达集团控股28%成为实际操盘者，泛海集团持股27%、一方集团持股20%、亿利资源持股10%、联想持有6%股份，用友科技持股5%。

项目概况

“高端项目”导入“奢品山地”，创造“世界级”旅游新秀

【概况】

位于吉林省东部白山市抚松县松江河镇，临近长白山国家级自然保护区，距长白山机场10公里，距离天池风景区约20公里，2012年7月一期开业。其依托长白山西坡的自然资源，以“原始山林，纯净呼吸”为特色，以国际游客四季旅游为目的、以冰雪运动为品牌，以体育娱乐服务业、生态休闲度假产业、商务度假服务业、旅游地产业为核心，打造世界级水平的生态、文化、时尚、创新高度融合的旅游目的地。

【能级】

世界级旅游目的地、首批国家级旅游度假区。

【规模】

占地面积约18.34平方公里，投资额超230亿元。

【运营状况】

日均接待游客量2.5万人次，营业至今，共接待游客近209万人次，全区旅游人数实现313万人次。

【核心特色】

原生完整神秘的山地生态：最原始完整的森林生态系统，联合国“国际生物圈保留地”，北纬41°——四季皆宜的度假胜地，世界三大冷泉地。

优品运动、高端品牌驱动发展：大师手笔开发滑雪、高尔夫项目，致力于打造与阿尔卑斯山媲美的东方度假胜地，世界多家奢华酒店品牌入驻。

产品组合

“南北”两片多线连，产品 “层级化”复合构建

▲总体特征：

将滑雪场、高尔夫球场作为项目核心，配合观光、休闲、度假、娱乐、商务、会展、居住、购物等不同功能的产品项目进行整合，建立相互依存、互为支撑的补益，形成链条和集聚。

▲二大核心项目：

滑雪：7平方公里，430条滑雪道，滑雪道总长度30公里，落差约438米，配套2处服务中心及山顶餐厅。

高尔夫：54洞锦标赛球场。

▲五大重点项目：

1. 商业小镇、购物广场：

商业步行街3.6万平米、温泉洗浴中心0.6万平米、万达广场5.48万平米。

2. 博物馆、剧院

3. 天池、温泉

4. 洋房、别墅：

▶北纬41°：35栋欧式别墅组成的花园社区，含40—90m2的小高层、多层住宅与花园洋房。

▶明珠：79—159平米的商品房社区。

▶林江院：53套、面积180—330m2的联排和双拼别院。

▶森林公馆：240—450m2的庭院公馆。

5. 高级酒店群：

9个顶级度假酒店，客房数超3000间，威斯汀六星级酒店37,000平米，柏悦六星级酒店33,000平米，凯悦五星级酒店50,000平米，喜来登五星级酒店47,000平米，洲际假日酒店40,000平米，洲际套房酒店36,000平米。

温泉

客群市场

高端运动市场核心驱动，大众旅游客群保障人气

▲滑雪目标客群

国内：京沪、大连、沈阳、长春、哈尔滨等主要城市，重点为外籍员工和白领人群；

国外：韩、俄、港台地区；

会员制

终身卡2万、计次卡0.25万、团体卡10-50万

▲高尔夫目标客群

国内：北上广深、宁杭、大连、成都等中心城市的高尔夫俱乐部会员；

国外：韩、日、港台等地的高尔夫爱好者；

会员制，基准价格200万

会籍个人卡、会籍公司卡

▲旅游目标客群

国内：北上广深、宁杭、大连、成都、东北三省省会城市富裕人群、外籍员工；

国外：韩、日、俄、港台地区；

常规性运营

运营模式

统一管理，招商引资与自主开发并重，

多元盈利

【开发模式】

万达控股并负责运营管理。部分地块一级开发后招商引资，如酒店、剧院。部分自主开发并持有运营，如万达广场。地产项目自主开发并销售。

【运营模式】

万达统一协调管理，招商企业自主运营。

天地长白演艺

滑雪

雪圈公园

案例——中航归宗旅游度假综合体案例

企业背景

军工国企先锋，“大手笔”进军文化旅游产业

【企业概况】

中国航空技术国际控股有限公司，简称中航国际，前身是中国航空技术进出口总公司，于2008年成改制更名。公司依托信息化、财务和金融投资、海外融资和服务三大平台，积极打造国际航空、贸易物流、零售与高端消费品、地产与酒店、电子高科技、资源开发六大业务板块。

【六大业务板块】

国际航空 + 贸易与大宗商品 + 零售与高端消费品 + 地产与酒店 + 电子高科技 + 资源开发

【多项旅游投资】

1. 昆山九方购物中心：集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的一站式时尚体验中心。

2. 荆门爱飞客小镇：飞机会展中心、航空文化中心、通航会展中心、爱飞客活动中心、爱飞客公寓、航空度假酒店、综合娱乐中心等。

3. 中航 • 国际航空城：项目定位为中国航空文化朝圣地，游、居、业合一的综合性旅游度假区。主要包括文化产业园，航空演艺区，生态度假区和主题居住区等四大功能板块。

4. 归宗旅游度假综合体：……

【四大股东结构】

项目概况

归宗桃源，休闲、宗教和农业观光于一体的一站式旅游目的地

【项目概况】

项目位于星子县温泉镇归宗集镇，开发面积近千亩，是央企中航国际斥资30多亿元精心打造的大型旅游度假综合体项目，规划涵盖商业街、客栈、酒店、文化体验等多种业态，集绿色生态、文化娱乐、健康休闲为一体，将重建庐山山南五大丛林之首的归宗寺。

【项目规模】

总投资30多亿元，占地近千亩，总建筑面积67万平方米。

【项目定位】

庐山地区最具影响力的国际旅游度假目的地，现实版的归宗桃花源。

【项目进程】

产品组合

“度假休闲”为核心、“文化娱乐”为引擎、“生态观光”为补充

特征小结

结合其他五个同类项目:

资源：“山地+滑雪/温泉/文化…”依托利用形式。

市场：运动市场、家庭市场为核心，少量商务市场、婚庆市场，覆盖大众旅游市场。

空间产品：整体分散、局部集聚，“地产+酒店集群+运动/养生/景区/主题公园+其他泛旅游项目”产品组合形式。

规模：平均占地面积23.11平方公里，占地面积差距大（0.67 —— 99.57平方公里不等）、投资规模大（22 —— 230万）。

开发运营：大多为“跨界合作开发”，专业运营，运营主体大多为开发公司或其控股方。